看见长沙 景观篇：揭秘景观与房地产关系密码谁将成为下一个梅溪湖、洋湖垸！江南体育

　　江南体育长沙除人文、娱乐、经济等优势条件外，其独特的自然风光也是中外闻名的。其美丽的山水景观和繁荣的房地产市场之间存在着密不可分的关系，两者相辅相成，多个板块以景观资源优势为基石，打造房地产市场，并实现热度攀升。

　　长沙作为山水洲城，景观资源较为充沛，根据景观来源江南体育，分为自然景观和人文景观，自然景观又分为公园、大型公园、湘景、河景、山景以及湖景，人文景观则分为博物馆、科技馆等等。

　　目前长沙市区小型公园数量约600个左右，人均公园绿地面积达到10.00平方米/人以上，可以说基本实现了项目周边1公里范围内有公园的配置，但大型公园开发完全的较少。

　　目前长沙除公园外，主要XI缺景观在于江景、湖景、河景、山景以及大型的人文景观。

　　根据大型景点分布板块来看，11个板块包含两个以上景观资源，其中大学城板块、开福中心两大板块包含多个大型景观，位列景观资源高地。

　　单景观资源来看，江景资源型板块最多；人文景观多分布在主城区；大型湖景资源较多，但目前完成开发景观较少；河景本身能级较低，且浏阳河有较高的河堤影响视线，对周边项目影响相对较小；大型公园与湖景密不可分，多个公园均围绕湖景建设。

　　2024年4月27日，嵌进洋湖湿地公园的保利天瑞首开24套别墅，实现完全去化，5月底再开再罄，一方面是主城区别墅的“缺失”，但更多的是客户对于洋湖湿地公园景观的认可，拉动项目别墅的去化。

　　景观对房价的拉动当然不止这一个项目，从以往景观资源集中片区来看，一线景观项目和距离景观较远项目项目价格和流速也有明显差别。

　　湖景和江景无疑是对房地产市场影响最大的两类景观资源，无论是一线景观均价还是与非景观项目的差额都位列全市首列。

　　江景的重要性一方面是目前已开发的江景资源多位于主城区，另一方面则是江景本身的“绝版”和“仅有”。例如天心中心沿线江景几乎成为长沙H宅聚集地，聚集了大量2万+住宅江南体育。

　　湖景则有明显区分，景观资源越大，规划落地越快且地段较好的湖景对房地产市场影响也较为明显，偏远地区的小面积湖泊则基本无影响。例如梅溪湖以景观为基石，连续5年位列全市成交一梯队，直到片区土地资源开发进入尾声，成交量才开始下跌。

　　大型公园主要在于湿地公园，目前长沙开发较为完整的湿地公园为洋湖湿地公园和松雅湖湿地公园，两大公园一线景观项目无论价格还是流速均明显高于二线景观项目。

　　河景则整体影响较小，一方面是河面本身较窄，另一方面则是部分河段河堤较高，一线和二线项目观景面均较小。

　　山景本身占地面积较大，观景面较大，相对而言距离远近对房价影响最小，但山景作为最大的自然景观，对板块整体房价影响较大江南体育，且山景周边多为别墅项目，本身单价相对较高。

　　从房价涨幅来看江南体育，前10中有8大板块为湘江畔，另外梅溪湖即使从2022年起便进入尾盘销售的阶段，近10年房价涨幅仍超过六区一县整体涨幅，洋湖湿地公园作为目前长沙已开发的最大公园，房价涨幅位列第二。

　　从均价来看，滨江新城始终位列第一，青竹湖受别墅为主力项目影响，均价也位列前列，另外省府南和省府北以及天心中心等板块，受近期多个高端项目入市，均价涨幅明显。

　　2024年2月19日，长沙市印发的《长沙市2024年重点建设项目清单》，清单明确了长沙2024年重点建设的景观项目，主要涉及湘江、河景以及大型公园景观，此前规划到2025年前启动的画田垸并不在2024年建设清单中。

　　按照投资金额来看，解放垸首开区因为涉及城中村改造预估总投资最高，另外苏托垸城中村改造项目（一期）总投资竞得达95亿元，大泽湖湿地公园建设投资金额也达45亿元。

　　从板块来看，2024年重点建设景观中湘江中段基本已完成开发，开始往南北两个方向建设，滨水新城南将建设大泽湖湿地公园以及湘江两大景观，板块进入快速发展阶段。金星北主要建设项目为汉王陵，黄兴故居主要建设为浏阳河风光带，解放垸和苏托垸板块主要是湿地公园的建设。

　　从景观资源开发进程以及房地产市场开发进程来看，目前金星北开发已进入尾声，滨水新城北开发晚于滨水新城南，望城中心地理位置较偏，青竹湖主力产品为别墅且受众较小，黄兴故居目前开发程度较低，近期无论是购房者还是开发商对于高能级景观板块的选择，主力在于滨水新城南、苏托垸以及解放垸，这些板块的发展也更接近洋湖垸的发展模式。

　　从景区所在板块目前配套和房地产市场打分来看，滨水新城南得分明显更高，未来发展确定性较高。解放垸随着奥特中心、国家医学中心等确定性大型配套的落地，整体发展较苏托垸较好，目前苏托垸基本还处于规划阶段，未来不确定性较高。

　　滨水新城南两大景观项目在2024年重大建设项目中，其中湘江主要是景观带的拓宽，大泽湖湿地公园则2024年开放一期。

　　大泽湖湿地公园发展迅速，大泽湖从无到有仅2年时间，2022年成为长沙市十大重点建设片区之一。

　　景观上，3000亩大泽湖湿地公园，其中水面约800亩，项目设计以“羽翼天堂 超级客厅”为总体定位，整体分为生态湿地和强化湿地两部分。

　　规划落地上，大泽湖湿地公园一期预计2024年运营，产业部分中中能建储能电站、大陆希望中心总部经济产业园、润和大泽湖总部、湘江涂料总部等项目也已经逐步落位；更有湖南师大附中新校区、工人文化宫等基础设施落地，大泽湖片区已初步成型。

　　房地产市场兑现上，滨水新城南在全市近三年市场同比持续下跌下，板块独辟蹊径，近三年成为板块成交量最高的时间段，更有龙湖、明昇、运达等品牌房企相继进驻。

　　目前长沙已开发和正在兑现的景观资源所在板块大部分均有新房项目在售，均价也从9字头到3万+。

　　江景的小结：湘江在长沙涉及板块较多，产品段，以160平米以上的大平层为主；开发情况上江南体育，目前主城区沿江部分基本开发完毕，湘江开发开始向南北两个方向外延，但目前来看，河西三环外相对河东三环外发展较快，如滨水新城规划落地较快，房地产市场量价均涨幅明显，但其对岸，虽然有江景资源，但是和产业混杂，没有成片的规划利好，以价格优势存在。

　　湖景小结：长沙主城区的湖景资源周边基本开发完毕，例如梅溪湖、西湖公园等等，三环外湖景资源规划落地未跟上，基本处于断层阶段。

　　大型公园：长沙大型公园对房地产有较大利好的主要是湿地公园，目前长沙湿地公园有洋湖垸、松雅湖、大泽湖、苏托垸、解放垸等，目前洋湖垸和松雅湖基本已经完成开发，近期主力开发湿地公园为大泽湖湿地公园。

　　山景小结：长沙目前热度最高的山景是谷山森林公园，其地理位置优越，再加上规划落地较快，成为长沙购房热土。但谷山面积较大，目前市府旁谷山片区主力打造140平米以上的高端住宅，均价在2万+，而其他方向，例如靠近金星北和尖山湖方向则房地产开发较为缓慢。

　　河景小结：长沙河景资源分布较广，目前主力开发的河景为捞刀河以及浏阳河，其中浏阳河目前主要开发完成的板块为尚东、隆科、高铁新城以及会展国际片区，其中尚东和隆科由于有河堤影响，景观资源对房地产影响并不是很大，高铁新城则高铁影响高于景观，会展国际河景旁多为产业，整体来看河景目前对于房地产影响并不大。

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